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Architektenvertrag: Wann greift das Kopplungsverbot?

von | 17. Mai. 2017

Das Kopplungsverbot soll verhindern, dass ein Grundstückskauf nur im Zusammenhang mit einem bestimmten Architektenvertrag zustande kommt und so eine Architektenbindung entsteht. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn bei Grundstücksknappheit der Architekt über mehrere Grundstücke verfügt und diese nur in Verbindung mit der eigenen Leistung bei der Bauplanung veräußert. Durch das Kopplungsverbot soll demnach zum einen der Wettbewerb unter den Architekten erhalten bleiben und zum anderen der Hauskäufer geschützt werden, indem seine Wahlfreiheit erhalten bleibt.

Wann greift das Kopplungsverbot?

Damit eine Kopplung vorliegt, genügt bereits der Verdacht einer Architektenbindung. Dieser ist vor allem in den folgenden Fällen gegeben:

  1. Der Grundstückskauf und das Zustandekommen des Architektenvertrags liegen zeitlich eng beieinander.
  2. Das Grundstück wurde durch den Architekten angeboten.
  3. Der Grundstückskauf ist nur über den Architekten möglich.

Wird im Nachhinein ein Verstoß gegen das Kopplungsverbot durch einen Architekten festgestellt, wird der Architektenvertrag unwirksam, wohingegen der Kaufvertrag weiterhin bestehen bleibt.

Die Rechtsprechung ist sehr streng und das Kopplungsverbot in der Regel weit gefasst. Beruft sich der Käufer, nachdem er bereits Leistungen des Architekten in Anspruch genommen hat, erst später auf das Kopplungsverbot, muss er dem Architekten Ersatzzahlungen leisten. Diese bemessen sich nach der HOAI.

Wann wird das Kopplungsverbot nicht angewendet?

Allerdings gab es bereits Einwände gegen das Kopplungsverbot, die sich auf verfassungsrechtliche Argumentationen stützen. Zwar ist gerichtlich beschlossen worden, dass das Kopplungsverbot für Architekten in dieser Hinsicht kein Problem darstellt, es gibt aber durchaus Fälle, in denen es nicht angewendet wird. Beispielsweise dann, wenn der Käufer den Architekten darum gebeten hat, ihn bei der Grundstücksuche zu unterstützen.

Darüber hinaus gibt es weitere Fälle, bei denen das Kopplungsverbot umgangen werden kann. Wird das Architektenhonorar von einem Dritten und nicht vom Grundstückskäufer selbst übernommen, liegt kein Verstoß vor. Ebenso dann nicht, wenn der Architekt nicht als Architekt, sondern als Generalunternehmer oder Bauträger agiert. Das ist dem Umstand geschuldet, dass das Kopplungsverbot berufsbezogen greift. Dementsprechend sollten die Leistungen klar von Architektenleistungen abgegrenzt werden. Da das Verbot unter anderem an zeitliche Nähe gebunden ist, kann auch eine entsprechende Frist, die zwischen Erwerb und Architektenvertrag liegt, eingehalten werden.

Immer gut beraten: Bei Fragen zur Berufshaftpflichtversicherung für Architekten kontaktieren Sie uns gern.

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