Bauleitung und Bauüberwachung: Was beides unterscheidet und welche Folgen das für Architekten hat

„Welche Leistungen kann der Auftraggeber von mir eigentlich in der Leistungsphase 8 erwarten?“ Die Antwort auf diese Frage wird manchen Auftraggeber überraschen. Architekten und Fachplaner sollte es dazu ermuntern, vermehrt besondere Leistungen anzubieten. Es ist nämlich keineswegs so, dass mit der Beauftragung der Objektüberwachung die komplette Leitung und Organisationstätigkeiten auf der Baustelle auf den Objektplaner (fälschlicherweise oft als Bauleiter bezeichnet) übertragen worden sind. Die Grundleistungen der HOAI sehen das nicht vor.

Gängige Missverständnisse zum Leistungsbild des „Bauleiters“

Viele Auftraggeber gehen davon aus, dass die Grundleistungen der Lph 8 folgende Tätigkeiten abdecken (Stichwort „Bauleiter“)

• Der „Bauleiter“ übernimmt die gesamte Organisation des Baustellenbetriebs (z. B. Betriebsflächen für Zwischenlagerungen).

• Er bearbeitet Fragen der allgemeinen und arbeitsplatzbezogenen Arbeitsschutzmaßnahmen auf der Baustelle.
• Er plant und organisiert Maßnahmen zur Einrichtung der Baustelle (Bauzaunerstellung und -kontrolle, Beleuchtung, Winterdienst, Verkehr).
• Er sorgt dafür, dass die allgemeine Ordnung aufrechterhalten wird (z. B. Vorgaben für Baubüros, Sanitäreinrichtungen, provisorische Stellplätze).
• Er ist Ansprechpartner für Behörden (z. B. bei Nutzung öffentlicher Verkehrsflächen, polizeilichen Maßnahmen, Abstimmungen mit Anliegern).

• Er trifft sonstige Maßnahmen (z. B. Überwachung bzgl. tarif-, arbeitsrechtlicher oder sonstiger Erfordernisse, Unterbindung von Schwarzarbeit).

All diese Maßnahmen sind keine Grundleistungen im Sinne der Lph 8, zumindest nicht in den Leistungsbildern Objektplanung und oder Fachplanung.

HOAI und VOB/B kennen den „Bauleiter“ nicht (mehr)

Die HOAI kennt den Begriff des Bauleiters nicht – eine „Bauleitung“ nach HOAI gibt es somit nicht. Das gilt sogar für das Leistungsbild Ingenieurbauwerke und Verkehrsanlagen. Auch wenn hier in der Lph 8 von der Bauoberleitung die Rede ist, trifft oben Gesagtes in gleicher Weise für die Ingenieurbauwerke und Verkehrsanlagen zu. Selbst die VOB/B (DIN 1961) regelt den Begriff der Bauleitung nicht. In § 4 Abs. 1 Nr. 3 VOB/B ist geregelt, dass der Auftraggeber (= Bauherr) befugt ist, dem Leiter des ausführenden Unternehmens Anordnungen zu erteilen. Der Auftragnehmer muss nach gleicher VOB-Regelung seinem Auftraggeber (= Bauherr) mitteilen, wer jeweils als Vertreter des ausführenden Unternehmens für die Leitung der Ausführung bestellt ist. Auch damit ist klargestellt, dass der Begriff des Bauleiters in der Praxis nicht mehr verwendet wird.

Verwenden Sie die richtigen Begriffe und stellen Sie Ihre Leistungspflichten objektiv dar

Die Empfehlung lautet deshalb: Sorgen Sie dafür, dass Ihr Auftraggeber von Ihrem Leistungsumfang die richtige Vorstellung hat. Das geht am besten, wenn Sie im Dialog und der Korrespondenz mit ihm diejenigen Begriffe verwenden, die den Vertragsinhalten und Regelwerken entsprechen. Vermeiden Sie deshalb auch den Begriff „verantwortlicher Bauleiter“. Dieser regelt die Pflichten eines Bauleiters im Sinne des Bauordnungsrechts. Ein Auftraggeber wird sich darunter aber etwas ganz anderes vorstellen.

Machen Sie Ihren Auftraggeber auch mit der relevanten Rechtsprechung vertraut (vor allem OLG Schleswig, Urteil vom 27.3.2015, Az. 1 U 87/10). Danach ist die Bauüberwachung keine baubegleitende Arbeitsvorbereitung oder Bauleitung (im Sinne von „ständig arbeitsbegleitend über die Schulter schauen und das Entstehenlassen von Mängeln verhindern“). Würde das zutreffen, würden sich ausführende Unternehmen vor Ort jede Arbeitsanweisung von der „Bauleitung“ abholen und keinerlei werkvertragliche Verantwortung übernehmen. Die Formel „Ausführungsmangel = Bauüberwachungsmangel“ ist aus Sicht des OLG also unzutreffend. Damit muss auch davon ausgegangen werden, dass die Anzahl der Mängel bei der Bauausführung sowie Terminverschiebungen infolge Mängelbeseitigungen nicht unmittelbar an der Qualität der Bauüberwachung festmachen.

Folge: Auftraggeber, die erhöhte Ansprüche an die Terminsicherheit und Ausführungsqualität haben, müssen dafür mit Ihnen besondere Leistungs- und Honorarregelungen treffen. Mit dem Grundleistungshonorar nach HOAI können Sie das nicht leisten. Machen Sie Auftraggeber mit diesen fachlich-organisatorischen-honorarrechtlichen Zusammenhängen vertraut. Sie werden auf Verständnis stoßen.

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