Bauen im Bestand macht in Europa bereits 75% aller Bauprojekte aus. Modernisierungen und Renovierungen sind oft komplex und anspruchsvoll, und so verwundert es nicht, dass sie auch in der Versicherungspraxis mit häufigen Schadenfällen vertreten sind. Die „Renovierungswelle“ der Europäischen Kommission dürfte diesen Trend noch verstärken. Architekten, Ingenieure und Fachplaner sollten daher die besonderen Haftungsrisiken von Sanierungsprojekten kennen, um teuren Schadenersatzforderungen vorzubeugen.
Bestandsaufnahme bei Umbauten und Sanierungen
Die Vorhaben im Bestand reichen vom Anbau eines Wintergartens oder einer energetischen Sanierung bis zur Fachwerkrestaurierung oder einem Büroumbau bei laufendem Betrieb. So unterschiedlich sie auch sein mögen, beginnen alle mit einer Untersuchung der Bestandsbauten. Die Bestandsaufnahme ist existenziell für den Erfolg jeder Sanierung und soll grundlegende Fragen klären: Wie groß sind die Schäden? Welche Schadstoffe sind vorhanden? Wie steht es um die Tragfähigkeit? Spielt Denkmalschutz eine Rolle etc.? Darauf aufbauend lassen sich Maßnahmen entwickeln und Kosten abschätzen bzw. berechnen.
Womit wir bereits bei einem wesentlichen Konfliktpunkt wären, der finanziellen Belastung des Bauherrn. Denn es gibt sie wirklich: Die zunächst unscheinbaren oder versteckten Schäden, die im Verlauf eines Sanierungsprojekts die Kosten explodieren lassen. Und Architekten, Bauingenieure oder Handwerksmeister, die ihre Auftraggeber nur unzureichend über die Risiken beim Bauen im Bestand aufklären.
Aufklärungs- und Hinweispflichten des Architekten
Neben einer gründlichen Untersuchung spielt die Aufklärung des Bauherrn eine wesentliche Rolle. Gibt es Anhaltspunkte, die für eine mögliche Kostensteigerung sprechen, muss der Planer ihn frühzeitig darüber informieren. Bei Gebäuden älteren Baujahrs bedeutet dies etwa, dass die Architektin oder der Bauingenieur auf die Gefahr erheblicher Kostensteigerungen durch unentdeckte Schadstoffe hinweisen (und ggf. eine Schadstoffuntersuchung empfehlen) sollte. Versäumt ein Planer dies und die Auftraggeberin erleidet dadurch einen Vermögensschaden, so kann sie Schadenersatz fordern – ein erhebliches Haftungsrisiko.
So etwa in einem vom Oberlandesgericht Karlsruhe entschiedenen Fall: Die Klägerin hatte sich entschieden, eine erworbenen Immobilie zu sanieren. Später stellte sich heraus: Die Wandkonstruktion war stark mit Formaldehyd belastet, ein Abriss und Neubau wäre günstiger gewesen. Da der Architekt sie nicht vor einer möglichen Kostensteigerung gewarnt hatte, haftet er für die Mehrkosten gegenüber der Neubauvariante bzw. für sämtliche (vergeblichen) Sanierungskosten, wenn die Klägerin das Gebäude nun doch abreißen und neu errichten lässt. (Für Sowiesokosten haftet er hingegen nicht.)
Auf den richtigen Versicherungsschutz achten
Selbst wenn der Bauingenieur oder Architekt bei der Bestandsaufnahme und Beratung alles richtig gemacht hat, stellen Bauherren später oft die Schuldfrage, wenn sich zum Beispiel ein unerwarteter Schwammbefall oder andere versteckte Schäden zeigen. Oft geht es um viel Geld und so manche Auseinandersetzung landet vor Gericht. In solchen Fällen ist es wichtig, dank der Berufshaftpflichtversicherung einen Versicherer an der Seite zu haben, der das Verfahren begleitet und ungerechtfertigte Ansprüche abwehrt.
Beim Abschluss der Berufshaftpflichtversicherung müssen Architekten, Ingenieure und Planungsbüros grundsätzlich auf eine ausreichende Deckungssumme achten, abhängig von der Bausumme ihrer Projekte. Planer von Sanierungsprojekten sollten besonderes Augenmerk auf möglich Stoff-Ausschlüsse legen. Gerade Asbest, Schimmel und PCB schließen etliche Versicherer in ihren Bedingungen aus oder beschränken den Versicherungsschutz durch sogenannte Sublimite.
Wer regelmäßig Altbauten oder historische Gebäude umplant, sollte zudem unbedingt auf die Regelungen (und Ausnahmen) zur „bewussten Pflichtwidrigkeit“ achten. Verstöße gegen Gesetze, Normen und sonstige Pflichten sind aus gutem Grund in den meisten Fällen vom Versicherungsschutz ausgeschlossen. Bei Sanierungen sind Architekten jedoch oft nicht in der Lage, alle Regeln der Technik einzuhalten, da schon Bestand nicht (mehr) DIN-konform ist. Beim Bauen im Bestand ist daher zusätzlicher Versicherungsschutz notwendig, der explizit im Vertrag genannt sein muss.
Welche Anbieter fürs Planen im Bestand den besten Haftpflichtschutz bieten, wissen spezialisierte Fachmakler. Eine unabhängige Beratung ist daher empfehlenswert.
Haftungsrisiken bei Planung und Fördermanagement
Auch bei der Planung und Bauüberwachung lauern Haftungsrisiken. Falsche Planung kann zum Beispiel zu ungeschützten Wärmebrücken und späterem Schimmelbefall führen. Werden Bauteilanschlüsse nicht luftdicht ausgeführt, drohen ebenfalls Feuchtigkeitsschäden – und dem Planer eine gesamtschuldnerische Haftung zusammen mit dem Handwerksunternehmen.
Architekten übernehmen als Generalisten zudem oft das Zuschuss- und Fördermanagement für ihre Auftraggeber. Gerade bei energetischen Sanierungen, aber auch bei denkmalgeschützten Objekten kalkulieren Bauherrn meist fest mit bestimmten Zuschüssen. Aus unserer Erfahrung als Versicherungsmakler wissen wir, dass hier schnell hohe Schadenersatzforderungen drohen, wenn beispielsweise Fristen verpasst werden und dem Bauherrn fünf- oder sechsstellige Fördergelder entgehen. Gutes Projektmanagement ist daher bei Sanierungen ebenso unerlässlich wie eine umfassende Berufshaftpflichtversicherung.