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Nutzungsänderung – Regelungen und Beantragung

von | 5. Jul. 2022

Wer als Eigentümer oder Mieter ein Gebäude anders nutzen möchte als bisher, muss unter Umständen eine Nutzungsänderung beantragen. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um private oder geschäftliche Gebäude handelt und ob ein Umbau erfolgen soll oder nicht. Entscheidend ist stattdessen, welche Nutzung in der bisherigen Baugenehmigung festgelegt ist. Wer die Immobilie auf eine Weise nutzen will, die die bisherige Genehmigung nicht vorsieht, muss einen Antrag auf Nutzungsänderung stellen.

Genehmigungspflichtige Nutzungsänderungen

Eine Nutzungsänderung ist in der Regel zu beantragen, wenn zum Beispiel

  • Gewerbe- in Wohnraum,
  • Wohn- in Gewerberaum,
  • Raum für ein bestimmtes Gewerbe (z.B. Blumenladen) in Raum für ein anderes Gewerbe (z.B. Tischlerei),
  • ungenutzter Dachraum in Wohnraum

umgewandelt werden soll.

Auch eine Erweiterung der Verkaufsfläche oder das Untervermieten eines Zimmers in einer selbst genutzten Immobilie muss abgesegnet werden – es sei denn, diese Art der Nutzung ist in der Baugenehmigung bzw. im Mietvertrag ausdrücklich erlaubt.

Wesentliche und unwesentliche Änderungen

Ein Antrag auf Nutzungsänderung ist außerdem zu stellen, wenn sich wesentliche Anforderungen an das Gebäude ändern, wie zum Beispiel der Brandschutz, der Stellplatzbedarf, Hygieneanforderungen oder die Betriebsbeschreibung (Anzahl der Beschäftigten, Publikumsverkehr, Emissionen etc.).

Bei einer nur unwesentlichen Nutzungsänderung ist keine Genehmigung erforderlich – wenn beispielsweise ein Fachgeschäft wechselt und sich dadurch lediglich die Lagergröße minimal ändert. Wer sich unsicher ist, sollte sich beim zuständigen Bauamt erkundigen, ob er einen Änderungsantrag einreichen muss.

Bauantrag durch Architekten

Beantragt werden kann die Nutzungsänderung entweder vom Eigentümer oder vom Mieter. Geht sie mit einer (größeren) baulichen Veränderung einher, muss ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Bauingenieur den Bauantrag unterzeichnen. Dieser stellt auch weitere erforderliche Unterlagen wie Pläne und Beschreibungen zur Verfügung stellt.

Welche Dokumente für das Baugenehmigungsverfahren erforderlich sind, legt das Bauamt fest. In der Regel gehören dazu:

  • ein Antragsformular
  • eine Betriebsbeschreibung
  • Lageplan, Flurkarte, Deutsche Grundkarte
  • Bauzeichnungen der Geschosse, die von der Nutzugsänderung betroffen sind
  • Gutachten (in Einzelfällen für Schallschutz oder Brandschutz erforderlich)
  • Flächenberechnungen
  • Herstellungskosten
  • Stellplatznachweis/-berechnung (im Falle einer wesentlichen Nutzungsänderung)
  • Baubeschreibung (im Falle baulicher Veränderungen)

Kosten der Nutzungsänderung

Die Kosten für die Nutzungsänderung setzen sich aus aus den Planungs- und Überwachungsleistungen des Architekten (Honorierung im Bestand), Kosten für Fachplaner (etwa für die Statik oder den Brandschutz), den Bauleistungen und Gebühren der Behörden zusammen. Wie bei anderen Bauvorhaben variieren auch die Kosten von Nutzungsänderungen stark, je nach Umfang und Komplexität.

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