Die Frage, wann die Mängelhaftung des Architekten und damit die Ansprüche des Auftraggebers gegen ihn erlöschen, ist nicht allgemein gültig zu beantworten. Zwar heißt es gemeinhin, dass die Frist mit Abnahme des Werkes durch den Auftraggeber beginnt und fünf Jahre währt. Allerdings bedeutet eine Abnahmeerklärung nur, dass das Bauwerk als vertragsgerecht entgegengenommen wird. Ob tatsächlich auch die Leistung des Architekten als vertragsgerecht oder vollständig anerkannt wird, ist damit nicht gesagt.
Das gilt auch dann, wenn der Bauherr sich entsprechend verhält, indem er beispielsweise die Leistung vergütet. Um den Beginn der Verjährungsfrist daher genau bestimmen zu können, sollte dieser explizit festgehalten werden. Bei einer Abnahme sollten deswegen zwingend per Protokoll etwaige Mängel festgehalten werden. So ist für beide Seiten sichergestellt, wann die Verjährungsfrist läuft.
Leistungsphase 9 kann Verjährung verzögern
Ein Aspekt, der die Verjährung der Mängelhaftung maßgeblich bestimmt, ist die Leistungsphase 9. Sie bezieht sich auf Objektbetreuung und Dokumentation. Übernimmt der Architekt diese, ist er verpflichtet, das Objekt zu begehen und vor Ablauf der Verjährungsfristen mögliche Mängel festzustellen. Darüber hinaus ist er für die Überwachung der Beseitigung dieser Mängel zuständig. Erst, wenn die letzte Leistung der Leistungsphase 9 erbracht ist, beginnt die Verjährung der Ansprüche gegen den Architekten.
Architekten sind daher in der Regel daran interessiert, die Leistungsphase 9 nicht zu übernehmen und wenn, dann nur in einem eigenen Vertragsverhältnis. Bauherren hingegen kommt die Leistungsphase 9 entgegen, da sich somit der Beginn der Verjährungsfrist nach hinten schiebt.
Leistungsphase 8 als Kompromiss für beide Seiten
Eine angemessene Kompromisslösung ist die Übernahme der Leistungsphase 8 Objektüberwachung. Diese muss allerdings vertraglich vereinbart werden, da es sich um eine Teilabnahme handelt, die gesetzlich nicht vorgeschrieben ist.
Der Architekt stellt hierbei sicher, dass das Bauprojekt allen Plänen, beschriebenen Leistungen und den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Darüber hinaus überwacht der Architekt die Tragwerke und koordiniert die am Bau Beteiligten, führt ein Bautagebuch, stellt die Kosten fest und übernimmt eine Reihe weiterer Aufgaben. Auf diese Weise kann sich der Architekt vor unübersichtlichen, teils Jahrzehnte währenden Verjährungsfristen schützen. Wie auch bei der Abnahme des Werkes sollte bei der Abnahme der Leistungsphase 8 alles schriftlich protokolliert werden.