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Baugrundgutachten – Wer haftet, wenn es fehlt?

von | 23. Mrz. 2021

Will ein Bauherr aus Kostengründen kein oder nur ein eingeschränktes Baugrundgutachten erstellen lassen, ist für alle Planungsbeteiligten höchste Vorsicht geboten. Architekten, Tragwerksplaner oder Sachverständige haften in vielen Fällen, wenn Baugrundprobleme zu Schäden führen. Sie sollten daher ihre Pflichten genau kennen und im Konfliktfall nachweisen können, dass sie sie erfüllt haben – insbesondere auch ihre umfassenden Hinweis- und Beratungspflichten.

Das Baugrundgutachten

Ein Bodengutachten liefert Bauherr und Planern alle notwendigen Informationen zur Tragfähigkeit des Bodens und den Wasserverhältnissen im Baugrund. Sie sind zum Beispiel relevant für die Gründung des Gebäudes, die Abdichtung oder die Dimensionierung bestimmter Bauteile. Der Sachverständige erhält diese Informationen, indem er Bodenproben entnimmt, in der Regel durch Kernbohrungen per Sonde. Wo genau und wie viele Bohrungen durchzuführen sind, legen Architekt / Fachplaner und Sachverständiger vorab gemeinsam mit dem Bauherrn fest.

Pflichten des Architekten & Tragwerksplaners

Das Baugrundgutachten ist vom Bauherrn zu beauftragen, der auch die Kosten tragen muss. Dennoch kommt das Deutsche Architektenblatt zu dem Schluss, dass „die Prüfung des Baugrundes Sache des Architekten“ ist, schließlich ist er Sachwalter des Bauherrn. „Eine wirksame Freizeichnung der Haftung ist nur möglich, wenn der Architekt über sämtliche Risiken, zum Beispiel der Grundwassergefährdung und möglicher Schäden, umfassend aufklärt und diese Aufklärung nachweisen kann.“

Im Einzelnen hat ein Architekt oder Fachplaner folgende Pflichten zu erfüllen:

  • Den Bauherrn frühzeitig (bereits in LPH 1) über die Notwendigkeit eines Baugrundgutachtens aufklären und es in dessen Auftrag einholen
  • Das Gutachtens auf erkennbare Mängel prüfen (Hinweis- und Informationspflicht zur Vermeidung gesamtschuldnerischer Haftung)
  • Bei der anschließenden Planung: Ergebnisse der Baugrundbeurteilung berücksichtigen; eine mangelfreie und nutzungsabhängige „grundwassersichere“ Planung erstellen; Sonderfachleute informieren und einbinden
  • Während der Bauphase: die Wasserverhältnisse beurteilen; ggf. Bedenkenanmeldung, wenn Abweichungen vom Baugrundgutachten zu beobachten sind

Praxistipps für Planungsbüros

Fachanwalt Dr. Florian Krause-Allenstein gibt im Deutschen Architektenblatt unter anderem folgende Empfehlungen, um schon ab Vertragsschluss Haftungsprobleme zu vermeiden:

  • „Stellen Sie im Architektenvertrag klar, dass ein Baugrundgutachten zwingend eingeholt werden muss und die Kosten vom Bauherrn zu tragen sind.
  • Weigert sich Ihr Auftraggeber, ein Bodengutachten einzuholen, müssen Sie auf einem schriftlichen Haftungsverzicht Ihres Bauherrn für etwaige Schäden aus fehlerhafter Baugrundbeurteilung bestehen oder aber die Fortsetzung Ihrer Leistung verweigern.
  • Ziehen Sie auf keinen Fall Rückschlüsse aus bereits vorliegenden Baugrundgutachten für Nachbargrundstücke oder andere Teile des bebauten Grundstücks.
  • Legen Sie als Faustregel für die grundwassersichere Planung mindestens die Höchstwasserstände der letzten 40 bis 60 Jahre zugrunde und planen Sie aufgrund der Kapillarwirkung des Wassers 30 Zentimeter Sicherheitszuschlag ein.“

Gutachterpflichten

Auch der Sachverständige ist dazu verpflichtet, seinen Auftraggeber vor Schaden zu bewahren und die hierfür notwendigen Informationen einzuholen. Ihm obliegen folgende Pflichten:

  • Ein fach- und sachgerechtes Gutachten erstellen (in Anlehnung an die DIN 4020) – unabhängig, gewissenhaft und unparteilich
  • Bei fehlenden Spezialkenntnissen muss er den Bauherrn darauf hinweisen, dass weitere geeignete Sachverständige hinzugezogen werden müssen
  • Wenn wegen eingeschränkter Untersuchungen das Gutachten nur eingeschränkt verwendet werden kann, muss er den Bauherrn auf die Folgen hinweisen
  • Bei gesonderter Beauftragung: Gründungsberatung, Abdichtungsberatung und/oder Kostenermittlung

Gerichtsurteile, in denen Planer oder Gutachter für Schäden durch Baugrundprobleme haften müssen, gibt es zuhauf. Mal hat ein Architekt den Bauherrn zwar auf die Notwendigkeit eines Bodengutachtens hingewiesen, sich aber nach dessen Ablehnung nicht ausreichend abgesichert. In einem anderen Fall wurde ein Sachverständiger mit zu wenigen Bohrungen beauftragt und versäumte es, im Gutachten darauf hinzuweisen, dass dessen Aussagekraft nur beschränkt ist. Schadenhöhen im fünf- oder sechsstelligen Bereich sind keine Seltenheit.

Fazit

Am falschen Ende gespart – diese Diagnose trifft leider in vielen Fällen zu. Durch ein fundiertes Bodengutachten lassen sich im Vorfeld eines Bauvorhabens viele Probleme, wie z.B. Mehrkosten, Bauzeitverzögerungen und Bauschäden, vermeiden. Architekten und Tragwerksplaner sollten mit diesem Wissen ihre Auftraggeber vor Fehlentscheidungen bewahren.

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