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Praxistipps zur Objektüberwachung

von | 25. Mai. 2021

Was muss der Architekt oder Bauingenieur in der LPH 8 leisten? Und wie gelingt dies wirtschaftlich?

Die Objektüberwachung ist eine der zentralen Leistungen von Architekten und Bauingenieuren. Und eine, um die besonders viel gestritten wird. Denn die Auffassungen darüber, was der mit der Leistungsphase 8 beauftragte Planer leisten muss und darf, gehen regelmäßig auseinander. Wie weit reichen die Pflichten bei der Bauüberwachung tatsächlich und wie erbringen Planungsbüros sie sowohl sicher als auch wirtschaftlich?

Vertrag und Honorar

Grundlage fürs Gelingen der Objektüberwachung ist (neben der Absicherung der eigenen Haftpflicht) zunächst einmal der Architekten- bzw. Ingenieurvertrag. Hier ist es wichtig, die übertragenen Aufgaben einzeln festzuhalten – oft haben Bauherren sonst ganz andere Vorstellungen davon, was die Bauüberwachung beinhaltet. Streit ist vorprogrammiert, wenn der Bauherr nur HOAI-Grundleistungen beauftragt, aber eine Bauleitung inklusive kompletter Organisation der Baustelle erwartet. Aufklärung hilft und bei Bedarf können beide Parteien besondere Leistungen vereinbaren.

Laut HOAI wird die Leistungsphase 8 mit insgesamt 32 Prozent des Gesamthonorars vergütet (bei Ingenieurbauwerken und Verkehrsanlagen mit 15%, da hier die örtliche Bauüberwachung nicht dazuzählt). Eines der größten wirtschaftlichen Risiken für Planungsbüros stellt die Bauzeit dar. Verzögert sich der Bau unerwartet stark, werden sie nicht automatisch für ihren Mehraufwand bezahlt. Auch hier können Architekten und Bauingenieure bereits im Planungsvertrag vorsorgen und ein Zusatzhonorar vereinbaren, sollte sich die Bauzeit (ohne eigene Schuld) erheblich verlängern.

Was darf der Bauüberwacher und was nicht?

Der Vertrag sollte zudem regeln, welche Befugnisse der Objektüberwacher erhält. Um effektiv arbeiten zu können, muss er von seinem Auftraggeber unter anderem die Vollmacht erhalten,

  • Ausführungsunterlagen der Bauunternehmen zu genehmigen,
  • den Gewerken fachliche Weisungen zu erteilen,
  • Angebote und Rechnungen anzunehmen und zu prüfen sowie
  • eventuell im Namen des Bauherrn Mängel rügen zu dürfen.

Im Projektverlauf werden Architekten und Ingenieure des Öfteren mit Behinderungsanzeigen, Bedenkenanzeigen oder Nachträgen konfrontiert. Rechtlich ist umstritten, ob sie diese im Namen des Bauherrn entgegennehmen dürfen. Bauherr und Planer sollten daher frühzeitig vereinbaren, wie der Objektüberwacher mit solchen Anzeigen umgehen soll.

Abnahmen dürfen Architekten und Ingenieure nur in technischer Hinsicht durchführen; rechtliche Abnahmen und alle Handlungen, die wirtschaftliche Konsequenzen hat, bleiben dem Bauherrn vorbehalten.

Pflichten der Bauüberwachung

Grundsätzlich hat der beauftragte Ingenieur bzw. Architekt die Pflicht, durch angemessene Überwachung ein möglichst mangelfreies Werk zu ermöglichen. Das heißt allerdings nicht, dass er den ausführenden Unternehmen laufend über die Schulter schaut und alle Fehler verhindert. Schließlich verpflichten sich die Baufirmen selbst per Werkvertrag dazu, ihre Leistungen fach- und anforderungsgerecht zu erbringen. Der Bauüberwacher kann und muss nicht ständig vor Ort sein: Das wäre wirtschaftlich nicht machbar und ist laut gängiger Rechtsprechung auch nicht notwendig.

Die Objektüberwachung erfordert stattdessen, dass der Planer alle Gewerke je nach Komplexität „angemessen“ überwacht. Je höher das Mangel- oder Bauschadensrisiko ist, desto genauer muss geprüft werden. Bei handwerklichen Selbstverständlichkeiten sind Einweisung, Stichproben und Endkontrolle ausreichend. Hierzu zählen zum Beispiel einfache Erdarbeiten und Oberflächengewerke wie Maler, Bodenleger oder Schreiner.

Wichtige und kritische Baumaßnahmen oder typischen Gefahrenquellen sind dagegen besonders intensiv zu überwachen. Hier ist eine zeitnahe Kontrolle notwendig, um bei Auffälligkeiten schnell reagieren zu können. Dies gilt unter anderem für

  • Abbruch-, Aushub- und Unterfangungsarbeiten,
  • Gründungs-, Abdichtungs- und Isolierarbeiten,
  • Wärmedämmverbundsysteme oder
  • Sonderkonstruktionen.

Erhöhte Aufmerksamkeit ist auch geboten, wenn es im Bauverlauf Hinweise auf mögliche Mängel gibt oder wenn es bei einem der Handwerker offensichtlich an Sachkunde oder Zuverlässigkeit mangelt.

Objektüberwachung richtig organisieren

Für Architekten und Bauingenieure bedeutet dies, dass sie Prioritäten setzen und die Überwachung sehr gut organisieren müssen. Hierfür empfiehlt sich ein Konzept, das die Gewerke je nach Überwachungsintensität in verschiedene Stufen einteilt:

  1. Handwerkliche Selbstverständlichkeiten / Unkritische Arbeiten (d.h. eventuelle Mängel sind später leicht zu beseitigen)
  2. Standardgemäß zu überwachende Arbeiten
  3. Arbeiten mit hohem Sicherheitsrisiko oder besonders wichtige Baumaßnahmen (bei denen Mängel später zu extrem hohen Kosten führen können)

Auf dieser Basis kann das Planungsbüro festlegen, welche Arbeiten es wann, wie oft und wie prüft. Regelmäßigen Begehungen gehören ebenso wie der konsequente Einsatz von Checklisten zu einer guten Objektüberwachung.

Um sich abzusichern, sollte der Ingenieur oder Architekt außerdem die ausführenden Unternehmen schriftlich auffordern, notwendige technische Teilabnahmen („Zustandsfeststellungen“) selbst rechtzeitig zu beantragen. Diese sind immer dann erforderlich, wenn Bauzwischenstände erreicht werden, die im späteren Verlauf des Bauprozesses nicht mehr begutachtet werden können, wie z.B. Brandschutzmaßnahmen.

Weitere Aufgaben im Rahmen der Objektüberwachung

Die Überwachung der Bauausführung zwar ist die zentrale Aufgabe der LPH 8, aber längst nicht die einzige. Zur Objektüberwachung zählen laut HOAI unter anderem folgende weitere Grundleistungen:

  • Koordinieren der an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten
  • Aufstellen und Überwachen eines einfachen Terminplans
  • Dokumentation des Bauablaufs
  • Gemeinsames Aufmaß mit den ausführenden Unternehmen
  • Rechnungsprüfung
  • Kostenkontrolle
  • Kostenfeststellung
  • Organisation der Abnahme der Bauleistungen
  • Antrag auf öffentlich-rechtliche Abnahmen und Teilnahme daran
  • Übergabe des Objekts
  • Auflisten der Verjährungsfristen für Mängelansprüche
  • Überwachen der Beseitigung der bei der Abnahme festgestellten Mängel

Darüber hinaus haben Bauingenieure und Architekten einige grundsätzliche Pflichten, die (auch) in der LPH 8 zu beachten sind. So müssen sie – soweit ihnen Kritik möglich und zumutbar ist – die Pläne von Vorgängern oder Fachplanern kontrollieren und auf Unstimmigkeiten achten. Sie müssen den Bauherrn beraten, z.B. wenn Sonderfachleute hinzuzuziehen sind. Und nicht zuletzt müssen sie darauf achten, ob die Unternehmen für ausreichend Sicherheit auf der Baustelle sorgen, und sicherstellen, dass fertige Gewerke auf der Baustelle vor der Witterung geschützt sind.

Dokumentation und Haftung

Mit Übernahme der LPH 8 schulden Architekten und Ingenieure zwar kein mangelfreies Bauwerk, aber eine mangelfreie Objektüberwachung. Kommt es zu einem Baumangel oder -schaden, genügt jedoch bereits ein Anscheinsbeweis, damit er gemeinsam mit dem Bauunternehmer haften muss: Wenn sich in dem Mangel ein „typischer Geschehensablauf“ zeigt, der auf eine mangelhafte Überwachung schließen lässt, kommt es in der Regel zur gesamtschuldnerischen Haftung.

Der Bauüberwacher sollte daher unbedingt nachweisen können, dass sein Überwachungssystem grundsätzlich geeignet ist, Fehler zu erkennen. Wer regelmäßige Baudurchgänge gemacht und Zustände anhand von Checklisten systematisch überprüft hat, kann sein Haftungsrisiko deutlich verringern. Die Objektüberwachung ist daher stets dokumentieren – schriftlich und mit Fotos und auch dann, wenn es keine Auffälligkeiten gibt.

Für die unvermeidlichen Restrisiken benötigen Bauingenieure und Architekten eine Berufshaftpflichtversicherung. Welche Versicherungssumme notwendig ist, hängt vor allem von den übernommenen Projekten ab, ihrer Bausumme und individuellen Risiken.

Als spezialisierter Fachmakler beraten wir Sie gern unabhängig zu Haftpflichtversicherungen für Architekten und Ingenieure. Nehmen Sie gern mit uns Kontakt auf!

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