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Was schuldet der Bauträger? Warum es nicht nur auf die Baubeschreibung ankommt

von | 8. Jun. 2021

Eskaliert ein Streit zwischen Bauträger und Käufer, geht es meist um Leistungen und Bauqualität. Die Ansichten, welche Ausführung geschuldet ist, gehen dabei schnell auseinander: Der Käufer erwartet beispielsweise den üblichen erhöhten Schallschutz-Standard, während der Bauträger auf die in der Baubeschreibung genannte DIN-Norm verweist. Oder die Käuferin beschwert sich, dass der auf der Projektwebsite abgebildete Spielplatz fehlt, der im Bauträgervertrag allerdings mit keinem Wort erwähnt ist.

Was geschuldet ist und was nicht, hängt längst nicht nur von der Baubeschreibung ab. Auf die verlassen sich Bauträger zu oft – und unterliegen im Zweifelsfall vor Gericht. Denn das Baurecht des BGB setzt seit 2018 hohe Maßstäbe beim Verbraucherschutz und weist Bauunternehmern, Bauträgern oder Maklern umfassende Informationspflichten zu. So müssen sie Verbrauchern die „wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks in klarer Weise“ darstellen. Das heißt: Rein technische Angaben wie DIN-Normen sind nicht ausreichend, da Verbraucher damit oft wenig anzufangen wissen. Kunden benötigend genaue Baupläne, -zeichnungen und -beschreibungen, um sich ausreichend informieren zu können.

Riskante Werbung

Nicht umsonst setzen Immobilienprofis gern auf Visualisierungen oder 3D-Animationen, um ihre Projekte potenziellen Käufern nahe zu bringen. Allerdings müssen sie sich an diesen am Ende auch messen lassen, haben die Gerichte festgestellt. Zeigt eine Zeitungsanzeige oder ein Werbeprospekt eine Dusche mit bodentiefem Einstieg, so schuldet der Bauträger sie dem Kunden auch dann, wenn sie nicht Teil der separaten Baubeschreibung ist.

Wer vorab mit Sonderausstattungen oder bestimmten Leistungsmerkmalen wirbt, die nicht zum Standard gehören, der muss dies klarstellen: im Bauträgervertrag selbst und in allgemeinverständlicher Weise. Verkäufer sollten möglichst konkret die jeweiligen Modelle, Pläne oder Webdarstellungen nennen, von denen der Vertrag abweicht. Eine pauschale Distanzierung von allen vorvertraglichen Prospekten reicht nicht aus, um die eigenen Haftungsrisiken zu begrenzen.

Ebenfalls in den Bauträgervertrag gehören Regelungen, wann der Bauträger von der Baubeschreibung abweichen darf. Damit die Klausel auch in AGB-ähnlichen Verträgen gültig ist, muss sie triftige Änderungsgründe nennen (z.B. behördliche Auflagen oder technische Notwendigkeit) und auf die Interessen des Vertragspartners Rücksicht nehmen.

Informationspflicht vernachlässigt: Bauträger haftet für Mangel

Wer seinen Informationspflichten als Bauträger oder Immobilienmakler nicht nachkommt, muss im Zweifel dafür haften. Hat er etwa den Käufer nicht ausreichend über den geplanten Schallschutz aufgeklärt und nur den gesetzlichen Mindeststandard umgesetzt, so handelt es sich um einen Mangel. Gleiches gilt, wenn ein Verkaufsprospekt einen Spitzboden in ausgebautem Zustand zeigt, die Bauaufsichtsbehörde jedoch dem Käufer eine Wohnnutzung untersagt. Der Kunde hat dann in der Regel Anspruch auf Schadenersatz.

Hinzu kommen für Bauträger weitere Haftungsrisiken: während der Planungs- und Bauphase und vor allem nach Fertigstellung, etwa für versteckte Mängel. Bestmöglichen Schutz bietet hier eine individuelle Bauträgerhaftpflicht-Versicherung. Sie deckt sowohl Bau- als auch Planungsleistungen ab, mit unbegrenzter Nachhaftung.

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